Как подстраховаться при покупке земельного участка

Posted by vladobl on in Дачные идеи и опыт садоводов

Как подстраховаться при покупке земельного участка

Время, в то время, когда участки безвозмездно раздавали всем желающим, прошло. на данный момент дабы стать землевладельцем, требуется выложить большую сумму. Наряду с этим в нехорошем случае вы рискуете столкнуться с недобросовестным продавцом, а в лучшем — с рядом неприятностей, которые связаны с грамотным оформлением сделки. К сожалению, нереально застраховаться от всего и сходу. Но имеется необходимые условия, каковые вы должны учитывать при покупке земельного надела. Разглядим каждое из них детально.

Наличие права собственности

Как это ни очевидно, но приобрести возможно только то, что возможно реализовать. А реализовать возможно только то, что есть собственностью.

Документы, подтверждающие право собственности продавца 

До 1997 года (т.е. до вступления в силу закона  от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О национальной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»): 

  • контракт купли-продажи,
  • контракт мены,
  • контракт дарения,
  • свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
  • акт местного органа власти о предоставлении земельного надела в собственность, 
  • вступившее в законную силу ответ суда.

  Любой из перечисленных выше документов есть основанием происхождения права собственности. Подтверждением законности документа до 1997 года помогает постановка на учет в местном БТИ.   По окончании 1997 года основанием происхождения права собственности кроме этого считаются все перечисленные выше документы. Подтверждением законности документа по окончании 1997 года есть Свидетельство о госрегистрации права собственности, которое выдают по окончании внесения сведений в ЕГРП Росреестра.   Сходу оговорюсь, что дата — 1997 год — пара условна. Вправду, закон  N 122 «О национальной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышел 21 июля 1997 г. Но регистрирующий орган в различных регионах показался в различное время. Кроме того в городах одного региона даты происхождения Росреестра смогут быть различными. 

Домашнее положение продавца

В случае если основанием происхождения права собственности у продавца есть контракт купли-продажи, — спросите, в браке ли продавец. В случае если в браке, то обратите внимание, в то время, когда был куплен земельный надел. В случае если участок был куплен во время нахождения продавца в браке, потребуйте нотариально заверенное согласие супруга, по причине того, что, в соответствии с ч.1 ст. 34 СК РФ, Имущество, нажитое супругами на протяжении брака, есть совместной собственностью. В случае если продавец сравнительно не так давно (менее трех лет назад) развелся, а участок был приобретён им во время нахождения в браке, — кроме этого потребуйте нотариально заверенное согласие супруга, по причине того, что бывший муж/супруга может обратиться в суд с требованием раздела совместно нажитого имущества в течение трех лет по окончании расторжения брака.   Если основанием происхождения права собственности у продавца являются: 

  • соглашение дарения,
  • свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию,
  • акт местного органа власти о предоставлении земельного надела в собственность (безвозмездно),
  • вступившее в законную силу ответ суда, — 

  не переживайте. В  соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в законный брак, и имущество, полученное одним из супругов на протяжении брака в дар, в порядке наследования либо по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), есть его собственностью.   В случае если основание происхождения права собственности у продавца — контракт мены, то обратите внимание, что он поменял и что являлось основанием происхождения права собственности на обмененный объект.

Отсутствие обременения

Дабы определить, не арестован ли земельный надел и отсутствуют ли правопритязания на него, нужно подать запрос с указанием юридического адреса и/либо кадастрового номера земельного надела в МФЦ (многофункциональный центр) или конкретно в Росреестр.    Взять выписку в праве любой гражданин. Выписка из ЕГРП (единый госреестр прав) содержит данные о том, не находится ли участок под судом либо арестом и не возложено ли на него обременение в виде сервитута (права пользования чужим земельным наделом), аренды, запрета на постройку и т.п.   

Внесение сведений в ГКН

Наличие кадастрового паспорта, что выдается по окончании внесения сведений в национальный кадастр недвижимости (ГКН). В случае если право собственности у продавца появилось до вынесения закона  от 21 июля 1997 г. N 122 (ФЗ «О национальной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то для заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке потребуется кадастровый паспорт земельного надела, в котором должны быть указаны:

  • кадастровый номер;
  • категория земель;
  • целевое применение (назначение);
  • площадь земельного надела.

Внесение хозяина в юридический адрес и кадастровый паспорт (при наличии кадастрового номера) необязательны. В случае если у продавца имеется Свидетельство о госрегистрации права собственности, то его право было зарегистрировано в Росреестре. Соответственно, кадастровые сведения о земельном наделе уже внесены в ГКН, и кадастровый паспорт земельного надела уже был ранее предоставлен в Росреестр. С целью проведения сделки от продавца не потребуется ничего, не считая документа и свидетельства-основания (см. п. 1).   Тут подвох возможно в другом. Продавец не обязан проводить межевание перед продажей: хватает внесения сведений в ГКН как о «ранее учтенном» земельном наделе с указанием расположения земельного надела, но без установления правильных границ.   Продавец не обязан, но клиенту было бы спокойнее, если бы межевание уже было совершено. Решайте сами. Если вы все-таки сделали вывод, что межевание нужно, удостоверьтесь в надежности, совпадают ли сведения о местоположении и границах земельного надела, внесенные в ГКН, с фактическими границами земельного надела на местности. К сожалению, из-за допущенных при межевании кадастровых неточностей, и из-за недобросовестности некоторых кадастровых инженеров российские суды завалены исками об исправлении кадастровых неточностей как минимум на двадцать лет вперед. 

Право на постройку дома и «прописка»

Тут возможно было бы развить тему на пара страниц. Но в случае если кратко, то строиться (речь заходит о жилом/дачном/садовом доме) возможно на земельных наделах, имеющих целевое применение: 

  • для ведения садоводства, дачного строительств и огородничества,
  • под потребности личного жилищного строительства,
  • для ведения личного подсобного хозяйства.

Пройти регистрацию по месту жительства (прописаться) возможно в любом жилом доме, в случае если целевое применение земельного надела — личное жилищное строительство (в т.ч. строительство дома) и личное подсобное хозяйство. В случае если целевое применение земельного надела — огородничества и ведение садоводства (в т.ч. дачное строительство), то обратите внимание на категорию земель (сведения из кадастрового паспорта). Если вы собираетесь «прописываться», категория обязана именоваться «почвы населенных пунктов». В случае если же вам не повезло и категория земель — «сельскохозяйственного назначения», то ее возможно поменять. Но тут кроме этого имеется последовательность необходимых условий, каковые займут ваше время и, быть может, облегчат кошелек.   И напоследок желаю сообщить: конечно же, от всего не застрахуешься. Кроме того при наличии все перечисленных выше условий возможно совершить ошибку и столкнуться с подводными камнями. У каждого земельного надела, как и у человека, имеется биография и своя история, а время от времени и собственная «легенда», и собственный «скелет в шкафу».   Тут я кратко обрисовала вероятные обстановки, не очень загружая вас специфическими оборотами и юридическими терминами, но от всего вас не застраховала. Попытаюсь «успокоить»: неизменно возможно обратиться в суд. Что, как мы знаем, «самый добрый и честный в мире» =) Ну а вдруг без шуток: будут вопросы — задавайте вопросы, попытаюсь оказать помощь. P.S. Настоящая статья не претендует на звание «научного труда» и включает сведения не консультативного, а рекомендательного характера. Запись размещена в разделах: приобретение, оформление, право, рекомендации, участок, персональный опыт читателей


Про приобретение земельного надела (03.04.12)

Увлекательные заметки:

Подобранные по важим запросам, релевантные статьи:

Юрист рекомендует! Советы при покупке земельного участка.